NHG-grens stijgt in 2027 naar 500.000 euro

De jaarwisseling komt eraan en voor huizenkopers verandert er op 1 januari iets wezenlijks: de NHG grens gaat in 2027 van 470.000 naar 500.000 euro. Mooi nieuws, zou je zeggen. Maar wat schiet je er als starter of doorstromer nou echt mee op, nu een gemiddeld huis al meer kost dan een half miljoen?

Ik ben 42, heb twee kinderen en weet inmiddels dat elk “goed nieuws” over de woningmarkt een kleine lettertjes-bijsluiter heeft. Dus ik heb het even uitgezocht.

NHG grens 2027: dit verandert er per 1 januari

Volgens het persbericht van NHG zelf gaat het om deze bedragen:

• NHG-grens: van 470.000 euro naar 500.000 euro.
• Met energiebesparende voorzieningen: van 498.200 euro naar 530.000 euro.
• Borgtochtprovisie: blijft 0,4 procent van het geleende bedrag. Leen je 500.000 euro, dan betaal je eenmalig 2.000 euro.
• Ingangsdatum: de nieuwe normen gelden vanaf 1 januari 2027.

Nieuw is ook dat wie een huis met energielabel E, F of G koopt, standaard 20.000 euro extra leenruimte krijgt voor bijvoorbeeld isolatie, meldt NU.nl. Dat is geen verplichting: je kunt dat deel ook laten zitten, en het valt lager uit als de woningwaarde er geen ruimte voor geeft.

Wat is NHG ook alweer?

De Nationale Hypotheek Garantie is een vangnet. Kun je je woonlasten door baanverlies of een scheiding tijdelijk niet meer betalen, dan kan NHG helpen met een oplossing. In het uiterste geval wordt een restschuld na verkoop kwijtgescholden. Voor de bank betekent dat minder risico, en dus krijg je met NHG meestal een lagere hypotheekrente. Volgens NHG verdien je die 0,4 procent provisie daarmee doorgaans ruimschoots terug.

De grens wordt niet zomaar uit de lucht geplukt. Sinds 2023 is hij gebaseerd op de gemiddelde koopsommen van de afgelopen 27 maanden, plus 5 procent, afgerond op een bedrag deelbaar door 5.000 euro. Simpel gezegd: de huizenprijzen trekken de grens mee omhoog.

Huizenprijzen op recordhoogte: daarom was het nodig

En die huizenprijzen liegen er niet om. In augustus was de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning 503.523 euro, volgens CBS en Kadaster. Woningen waren 3,3 procent duurder dan een jaar eerder. De stijging vlakt wel af: ten opzichte van juli daalden de prijzen zelfs met 0,1 procent. Afvlakken is alleen iets anders dan goedkoper worden.

Je ziet het probleem: de nieuwe NHG-grens van een half miljoen ligt nog steeds net onder de gemiddelde verkoopprijs. Voor een flink deel van de huizen die nu van eigenaar wisselen, helpt de garantie dus niet.

Wat betekent dit voor starters?

Voor starters is het vooral goed nieuws in het segment tussen 470.000 en 500.000 euro. Dat is in veel regio's gewoon een eengezinswoning of een ruim appartement. Koop je daar volgend jaar, dan kun je straks wél NHG krijgen, met de lagere rente die daarbij hoort.

Belangrijk: NHG verhoogt niet hoeveel je mag lenen. Je inkomen bepaalt nog steeds je maximale hypotheek. Zit je daar al tegenaan, dan maakt een hogere NHG-grens je niet ineens rijker. Het maakt de lening die je al kon krijgen alleen goedkoper en veiliger.

En voor doorstromers?

Doorstromers kopen vaak duurder, dus de kans is groter dat je boven de 500.000 uitkomt. Dan blijft NHG buiten bereik, tenzij je met energiebesparende maatregelen onder de 530.000 blijft. Koop je een ouder huis met een slecht label, dan is die standaard extra leenruimte voor verduurzaming interessant: die isolatie moest er toch een keer van komen.

Koop je rond de jaarwisseling? Let hierop

Zit je nu midden in een aankoop van tussen de 470.000 en 500.000 euro, dan kan de timing uitmaken. Vraag je hypotheekadviseur welke datum bij jouw aanvraag bepalend is voor de NHG-normen, en of dat met je financieringsvoorbehoud past. Ga niet zelf met data schuiven zonder dat te checken, want een verlopen voorbehoud is een duurdere fout dan een gemiste rentekorting.

Mijn conclusie: de hogere grens is een logische, maar geen spectaculaire stap. Ze loopt achter de markt aan, niet ervoor. Wil je weten wat je in 2027 kunt kopen, reken het dan nu door met je eigen cijfers. Lees ook hoe je maximale hypotheek wordt bepaald.

Ga jij volgend jaar kopen, en helpt die half miljoen-grens jou echt? Laat het weten in de reacties.